국토계획법자문

CONTENTS

1. 국토계획법자문 | 국토계획법 개요
- - 자문의 필요성
- - 주요 용어 정리
2. 국토계획법자문 | 지구단위계획
- - 재량적 지정
- - 의무적 지정
- - 자문 포인트
3. 국토계획법자문 | 용도지역·지구·구역
- - 용도지역
- - 용도지구
- - 용도구역
- - 자문포인트
4. 국토계획법자문 | 개발행위의 허가
- - 개발행위의 유형
- - 허가가 면제되는 경미한 행위
- - 허가 절차 요약
- - 준공검사 및 이행보증
- - 개발행위허가 제한 구역
- - 자문포인트
5. 국토계획법자문 | 체크리스트
- - 건설전문변호사의 조력 시스템

1. 국토계획법자문 | 국토계획법 개요

국토계획법자문은 사업 예정지의 개발 가능성과 법적 제한 사항을 정확히 파악하여 효율적인 사업 추진을 지원하기 위한 필수 과정입니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 국가와 지방자치단체가 토지의 이용, 개발 및 보전에 관한 계획을 수립하고 이를 통해 국토의 균형 있는 발전과 공공복리 증진을 도모하는 법률입니다.

자문의 필요성

토지 개발이나 사업 추진을 계획하는 사업주, 부동산 개발업자, 건설사 및 관련 전문가들은 복잡한 국토계획법과 다양한 인허가 절차를 정확히 이해하는 것이 필수적입니다.

국토계획법자문은 이들이 사업 대상지의 법적 제한사항을 명확히 파악할 수 있게 해 줍니다.

또한 계획 단계에서 발생할 수 있는 위험 요소와 행정적 제약을 최소화하여 원활하고 효율적인 사업 추진이 가능하도록 돕기 때문에 필요합니다.

이를 통해 사업의 타당성을 높이고, 불필요한 시간과 비용 낭비를 예방할 수 있습니다.

주요 용어 정리

용어	정의
광역도시계획	광역계획권의 장기 발전 방향을 제시하는 계획으로, 둘 이상의 시·군에 걸친 계획 수립 필요 시 적용
도시·군계획	시·군 단위에서 수립하는 공간구조 및 발전 방향에 대한 계획으로, 기본계획과 관리계획으로 구성됨
도시·군기본계획	관할 구역의 장기적인 공간구조와 발전 방향을 제시하는 종합계획으로, 도시·군관리계획의 지침이 됨
도시·군관리계획	개발·정비·보전을 위한 구체적인 계획으로, 용도지역·지구 지정, 기반시설, 도시개발, 정비계획 등이 포함됨
지구단위계획	도시 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 기능을 증진시키며, 경관 및 환경을 개선하기 위한 세부계획
용도지역	토지의 이용 및 건축행위에 대한 규제를 통해 경제적 이용과 공공복리를 도모하기 위해 정해지는 지역 구분
용도지구	용도지역의 규제를 강화 또는 완화하여 경관·안전·기능 향상을 위한 세부적인 구역
용도구역	용도지역·지구의 제한을 강화 또는 완화하여 계획적 토지 이용, 시가지 확산 방지 등을 위한 구역
기반시설	도로·공원·학교·수도·하수도 등 도시 기능 유지에 필요한 공공시설 전반
도시·군계획시설	도시·군관리계획으로 결정된 기반시설로, 도시계획사업의 대상으로 활용됨
국가계획	중앙정부가 수립하는 국토 이용·개발의 기본계획으로, 광역계획과 도시·군계획에 우선 적용됨

2. 국토계획법자문 | 지구단위계획

국토계획법자문은 특정 지역의 체계적이고 합리적인 개발 또는 관리를 위하여 지구단위 계획이 수립되어야 하는지 여부를 검토하는 중요한 과정입니다.

지구단위계획은 도시 내 일정 구역에 대해 미관, 환경, 기능을 종합적으로 개선하고 토지 이용을 극대화하기 위해 도시·군관리계획으로 수립되는 세부계획입니다.

해당 구역이 지구단위계획구역으로 지정될 수 있는 요건이 충족되는지, 또는 의무적으로 지정해야 하는 지역에 해당하는 지를 검토해야 하며, 사업 타당성 및 개발 가능성을 판단하는 핵심 기준이 됩니다.

재량적 지정

다음과 같은 다양한 유형의 개발 또는 관리 필요성이 있는 지역에 대해 지자체 또는 국토교통부가 지정할 수 있습니다.

∙ 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구, 산업단지, 관광단지 등

∙ 개발제한구역, 시가화조정구역 등에서 해제된 지역

∙ 역세권 등 복합 토지이용이 필요한 지역

∙ 유휴토지 또는 대규모 시설 이전 부지

∙ 기능·미관 개선이 필요한 기타 지역 등

의무적 지정

아래에 해당하는 지역은 반드시 지구단위계획구역으로 지정해야 합니다.

(단 일부 예외될 수 있음.)

∙ 택지개발지구나 정비구역의 사업 완료 후 10년 이상 경과한 지역

∙ 시가화조정구역 또는 공원에서 해제된 30만㎡ 이상 지역

∙ 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 30만㎡ 이상 지역 등

자문 포인트

▷ 대상 부지가 지구단위계획구역으로 지정 가능한지 또는 지정 의무가 있는지 여부 검토

▷ 계획 수립 시 적용할 수 있는 기준, 설계 자유도, 인센티브 및 개발범위 판단

▷ 다른 도시계획사업과의 중복 여부, 관련 법률(개발법·정비법 등)과의 관계 분석

▷ 사업추진을 위한 지구단위계획 입안 절차 및 예상 소요기간 안내

3. 국토계획법자문 | 용도지역·지구·구역

국토계획법자문은 개발 대상지의 ‘용도지역·용도지구·용도구역’ 지정 현황과 그에 따른 행위 제한 사항을 파악하는 것을 중요한 기초 단계로 삼습니다.

이들 지정은 토지의 이용 가능성과 개발 허용 범위를 결정하는 핵심 요소로, 향후 계획 수립 방향 및 인허가 전략에 직접적인 영향을 미칩니다.

용도지역

용도지역은 도시·군관리계획을 통해 지정되며, 토지의 기본적 이용방향을 구분합니다.

도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 등 4대 분류로 나뉘며, 도시지역은 다시 주거·상업·공업·녹지지역으로 세분됩니다.

대분류	중분류	내용
도시지역	주거지역	주거의 안녕과 생활환경 보호
	상업지역	상업 및 업무 편익 증진
	공업지역	공업 활동의 효율적 지원
	녹지지역	환경보호 및 무질서한 확산 방지
관리지역	보전관리지역	자연환경 보전 필요
	생산관리지역	농업·임업·어업 지원
	계획관리지역	도시화 가능 지역의 계획적 관리
농림지역	농림지역	-
자연환경보전지역	자연환경보전지역	-

※ 용도지역이 지정되지 않은 지역은 ‘자연환경보전지역’ 기준으로 제한 적용

※ 도시·관리지역이 세분되지 않은 경우는 각각 ‘보전녹지지역’, ‘보전관리지역’ 기준 적용

용도지구

용도지구는 용도지역 내에서 특정 목적을 달성하기 위해 추가적인 행위제한이나 유도 규정을 부여하는 구역입니다.

구분	내용
경관지구	경관 보전 및 형성
고도지구	건축물 높이 제한
방화지구	화재 예방 목적
방재지구	재해 예방 목적
보호지구	국가유산·중요시설 등 보호
취락지구	비도시지역 내 취락 정비
개발진흥지구	특정 기능 집중 개발
특정용도제한지구	유해시설 입지 제한
복합용도지구	복합토지이용 유도

※ 건폐율·용적률·높이·색채·조경 등은 각 지구별로 조례에 따라 별도 제한 가능

※ 고도지구·방재지구 등은 계획에서 정한 사항 초과 시 건축 불가

용도구역

용도구역은 도시의 효율적인 관리와 특정 목적 달성을 위해 지정되는 공간 단위로, 해당 구역에서는 일반적인 용도지역·지구보다 더 강한 제한이 따르기도 합니다.

구분	내용
개발제한구역	도시 확산 방지, 환경보전
도시자연공원구역	여가·휴식공간 확보
시가화조정구역	시가화 유보 및 단계적 개발
수산자원보호구역	어장·수산 자원 보호
도시혁신구역	창의적 공간 재구조화
복합용도구역	노후지역 정비 및 토지 혼합이용
도시·군계획시설입체복합구역	기반시설의 입체적 활용
특정용도제한지구	유해시설 입지 제한
복합용도지구	복합토지이용 유도

자문포인트

▷ 해당 토지가 속한 용도지역·지구·구역의 지정 현황 파악

▷ 개발행위 가능 여부 및 제한사항 정리

▷ 세부 용도지정 미비 시 적용 규정 및 개발 여력 분석

▷ 지구단위계획 또는 도시·군관리계획 변경 필요성 검토

주민 집단 민원 이유로 축사 설립 불허

4. 국토계획법자문 | 개발행위의 허가

국토계획법자문은 개발 대상지에서 계획된 행위가 개발행위허가 대상에 해당하는지 판단하고, 관련 절차 및 요건을 검토하는 단계입니다.

이는 사업 추진 전 인허가 가능성, 시간 소요, 행정 리스크 등을 파악하기 위한 필수 검토사항이며, 특히 소규모 공작물 설치부터 대규모 부지개발까지 범위가 넓기 때문에 행위의 유형과 규모, 위치, 법령 해석이 정확해야 합니다.

개발행위의 유형

국토계획법 제56조에 따라 다음과 같은 행위를 하려면 관할 지자체장의 개발행위허가를 받아야 합니다.

구분	행위 내용
건축물의 건축	「건축법」 제2조에 따른 건축물 신·증·개축 등
공작물의 설치	건축물이 아닌 인공 구조물 설치
토지의 형질변경	절토, 성토, 정지, 포장, 매립 등 (경작 목적 제외)
토석의 채취	흙, 자갈, 암석 등을 채취 (단, 형질변경 목적은 제외)
토지 분할	관계법령 미허가에 따른 분할, 분할제한면적 미만, 너비 5m 이하 등
물건의 적치	일정지역 외부 토지에 1개월 이상 물건을 쌓는 행위

※ 도시·군계획사업에 따른 행위는 개발행위허가 대상에서 제외

허가가 면제되는 경미한 행위

다음의 경미한 개발행위는 허가 없이 가능하나, 응급조치의 경우 1개월 이내 신고가 필요합니다.

구분	예외 내용
건축물	허가·신고 대상이 아닌 소형 건축물, 일부 가설건축물
공작물	기준 이하의 소규모 구조물
토지 형질변경	높이·깊이 50cm 이내의 절토·성토 등
토석 채취	소규모 채취
토지 분할	공공시설 편입, 사도개설 허가 분할 등
물건 적치	면적·무게 기준 이내의 물건 적치 (녹지·관리지역 등)

※ 구체 기준은 지역별 조례로 강화될 수 있음

허가 절차 요약

① 계획서 작성 및 신청
기반시설 확보, 위해 방지, 경관·조경 등을 포함한 계획서 제출

② 허가 여부 결정
원칙상 15일 내 처리 (심의·협의 기간 제외)

③ 조건부 허가 가능
기반시설 설치 등 조건 부과 가능

④ 경미한 변경은 재허가 불필요
연면적 5% 이내 축소, 오차 보정 등은 재허가 면제

준공검사 및 이행보증

개발행위(공작물 설치, 형질변경, 토석채취) 완료 시 준공검사를 받아야 하며, 필요시 이행보증금 예치를 요구받을 수 있습니다.

이행보증은 기반시설 설치, 환경오염 방지, 조경 등 이행 담보를 위한 제도이며, 국가·지자체 사업에는 면제됩니다.

개발행위허가 제한 구역

다음 지역은 도시계획적 필요에 따라 최대 3년간 개발행위허가가 제한될 수 있으며, 일부 지역은 2년 연장도 가능합니다.

제한 가능 지역

∙ 수목·조수류 서식지, 우량농지 등 보전 필요 지역

∙ 경관·환경 훼손 우려 지역

∙ 도시·군계획 수립 중 변경 가능성이 큰 지역

∙ 지구단위계획구역, 기반시설부담구역

자문포인트

▷ 개발행위에 해당하는지 여부와 허가 대상 구체 확인

▷ 허가 없이 가능한 행위와 조례에 따른 범위 검토

▷ 기반시설 설치 조건 및 이행보증 부담 여부 사전 판단

▷ 허가 제한 지역 포함 여부 및 도시계획 수립 현황 확인

5. 국토계획법자문 | 체크리스트

국토계획법자문은 사업 대상지의 개발 가능성을 법적으로 검토하고, 인허가 리스크를 사전에 파악하기 위한 과정입니다.

계획 수립 전 아래의 체크리스트를 통해 주요 검토 사항을 정리하면, 예상치 못한 규제나 절차 지연을 최소화하고 효율적인 사업 추진이 가능합니다.

구분	주요 검토 항목
1. 기본 현황 확인	지번, 지목, 면적, 소유자 등 토지 기본 정보 확인
	용도지역·지구·구역 확인 등 토지이용계획확인서 검토
	지구단위계획구역, 개발제한구역 등 특별구역 포함 여부 확인
2. 지정 현황 분석	도시·군기본계획 검토 및 장기적 공간구조 및 방향 확인
	도시·군관리계획 확인 및 용도지정, 기반시설, 도시개발 등 내용 파악
	도시계획시설 지정 여부 및 도로·공원 등 시설 예정 부지 포함 여부
	상위계획과의 정합성 확인 및 광역계획·국가계획과의 연결성 분석
3. 개발행위허가 여부	건축, 형질변경, 토석채취, 물건적치 등 개발행위 해당 여부 판단
	경미한 행위, 예외 조항 여부 확인 등 허가 면제 대상 검토
	허가제한구역 지정 가능성 검토
	도로, 상하수도 등 기반시설 확보 필요 여부 등 기반시설 설치 조건
	이행보증 부담 여부
4. 지구단위계획 검토	재량적·의무적 지정 대상 여부 검토
	지구단위계획 수립 절차, 자유도, 인센티브 등 계획 입안 가능성 확인
	기존 계획 여부
	타 계획과 중첩 여부, 개발 한계선 판단 등 개발범위·중복성 검토
5. 인접 계획 및 중복 규제	인접 사업과의 관계 및 경계 중첩, 계획 중복 가능성 검토
	도시개발법, 정비법 등과의 적용 구분
	환경영향평가, 교통영향분석 등 부대 인허가 항목 확인
	인접 도로, 인프라, 공공시설 연계 가능성 확인
6. 전략 및 실행방향 설정	개발계획이 현행 법령에 적합한지 판단
	변경 가능 조례, 계획 변경 소요기간 예측
	인허가 절차, 기반시설 협의, 사업 리스크 최소화 전략 수립