부동산실명법위반

양자 간 명의신탁은 부동산을 실제로 구입한 신탁자가, 자신의 명의가 아닌 수탁자 명의로 등기를 이전하는 방식입니다.

계약, 대금 지급, 실질적 소유 모두 신탁자에게 있고, 수탁자는 등기에만 이름을 올리는 구조입니다.

이러한 경우, 부동산실명법 제4조에 따라 명의신탁 약정은 무효이며, 수탁자가 등기를 자신 앞으로 돌려놓더라도 법적으로 소유권을 주장할 수 없습니다.

신탁자는 수탁자에게 등기 말소 또는 소유권 이전등기 청구가 가능합니다.

삼자 간 명의신탁은 신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 대금을 지급하되, 등기를 제3자인 수탁자 명의로 넘겨달라고 요청하는 형태입니다.

계약 당사자는 신탁자와 매도인입니다.

이 경우도 명의신탁 약정은 무효이므로, 매도인이 수탁자 명의로 등기를 이전한 경우라도 신탁자는 매도인을 대신해 수탁자 명의의 등기를 말소시키고, 자신에게 이전해 달라고 청구할 수 있습니다(대위 이전등기청구).

단, 이러한 권리는 10년의 소멸시효가 있으므로 주의가 필요합니다.

다만 신탁자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있었다면 소멸시효는 진행되지 않습니다.

계약 명의신탁은 외형상 수탁자가 직접 매도인과 계약을 체결하고, 대금도 수탁자가 지급한 것처럼 보이도록 처리하는 구조입니다.

하지만 실제로는 신탁자가 자금을 댔고, 모든 의사결정은 신탁자가 하는 경우입니다.

여기서 중요한 기준은 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었는지 여부입니다.

신탁자는 이 경우 부동산 자체에 대한 권리를 주장할 수 없고, 자신이 지급한 매매대금에 대해 수탁자에게 부당이득 반환 청구만 가능하게 됩니다.

과징금은 명의신탁이 적발되었을 때 해당 부동산 가액의 최대 30%까지 부과될 수 있는 제재입니다.

부동산에 관한 물건을 실제 권리자의 이름으로 등기하지 않은 명의신탁자는 다음과 같이 계산한 금액을 과징금으로 부과받을 수 있습니다(부동산실명법 제3조의2, 제4조의2 및 제8조)

명의신탁자는 다음의 기준에 따라 부동산 평가액에 과징금 부과율을 곱한 만큼의 과징금을 납부해야 합니다.

또한 명의신탁 상태 경과 기간에 따른 추가 과징금도 함께 합하여 계산해야 합니다.

과징금을 부과받은 명의신탁자는 지체 없이 실명등기를 해야 할 의무를 갖습니다.

이를 이행하지 않으면 추가적인 이행강제금이 단계적으로 부과됩니다.

이행강제금 부과 구조

즉, 실명등기를 이행할 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다.

부동산실명법 제7조에 따라 명의신탁자 및 명의수탁자, 허위 서류 작성자 등에게는 다음과 같은 처벌이 내려집니다.

형사처벌은 앞서 살펴본 과징금, 이행강제금 등 행정제재와 별개로 부과됩니다.

즉, 한 건의 명의신탁에 대해 과징금과 이행강제금, 형사처벌이 모두 병과될 수 있는 구조입니다.

부동산 등기부등본 및 계약서류를 통해 명의신탁 여부를 먼저 정확히 확인해야 합니다.

특히 명의신탁 구조에 따라 대응책이 달라지므로, 유형에 따른 법률적 효과와 위험을 정확히 파악해야 합니다.

부동산실명법 위반 상태를 방치할 경우, 과징금과 이행강제금이 계속해서 부과되므로, 가능하면 빠르게 실명 등기 절차를 이행해야 합니다.

신탁자는 명의수탁자에게 소유권 이전 등기 신청을 요구하거나, 필요시 법원에 등기 말소 및 이전을 청구하는 소송을 진행할 수 있습니다.

명의신탁 등기 말소와 실명 등기로 정상적인 소유권 상태를 회복하는 것이 가장 중요한 대응책입니다.

형사고발 가능성이 있다면, 사전 수사 대응과 증거 수집에 주력해야 합니다.

만약 위법 사실을 인정하는 경우라면, 자진 신고 및 법률에 따른 정당한 절차 이행으로 형량 감경을 노려볼 수 있습니다.

하지만 부동산실명법 위반 외 탈세 등 추가 혐의가 예상된다면 전문가와 협력해 종합적인 대응 전략을 마련해야 합니다.

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.

과징금 부과, 이행강제금, 형사처벌, 등기무효 등 다양한 법적 리스크가 발생한 경우, 이의신청부터 행정심판, 형사절차 대응에 이르기까지 실질적인 법률 지원이 가능합니다.

부동산전문변호사의 조력을 받아 부동산실명법 위반 여부 판단과 대응 전략을 신속히 수립해 보시길 권해드립니다.